香港地产RWA代币化探新路
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发布时间：2025-07-11 13:20:00
“RWA代币化本质上是应该是场景金融，在传统金融难以满足需求的场景下做边缘突破为主，不能以绕开监管为目的”
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编辑 | 苏琦
继金融资产代币化逐渐形成趋势后，随着中国香港特区近日一系列利好性政策次第出台，地产领域的RWA（现实世界资产）代币化亦在当地迎来新尝试。7月10日，德林控股集团有限公司（01709.HK，下称“德林控股”）开盘出现暴涨，而此次股价变化主因，则被普遍认为源于其于7月9日在港交所方面发布的一则与地产领域RWA代币化有关的公告。7月初，中国内地一家企业据报亦在申请中国香港的虚拟资产交易牌照，并希望成为首家在中国香港布局数字资产生态的国资公司和母公司为房地产背景的企业，其相关模式中也包括地产领域的RWA代币化。德林控股于2011年创立，从顾问咨询逐步发展成包含家族办公室，证券交易和另类投资的全牌照金融服务与投资集团。据其官网简介显示，德林控股是一家总部位于中国香港，并在中国上海、美国旧金山、新加坡及日本东京设有常驻办事机构的全牌照金融服务集团。所谓RWA代币化，即Real-World Asset Tokenization，含义大致是指将现实世界的房地产、黄金等通过区块链技术转化成数字代币，以便在链上进行持有、交易、拆分或抵押等操作。据中国香港证监会此前发布的文件定义，代币化一般来说涉及通过使用分布式账本技术将传统分类账中所记录的资产权利记录于可编程平台的过程。根据前述公告，该公司继与专注于RWA代币化的金融科技公司Asseto签署战略合作谅解备忘录后，双方正积极磋商并推进具体合作项目，包括以德林方面持有之若干RWA代币化，并拟通过实物分派形式，将相关代币化资产赠与予该公司指定用户群体。值得关注的是，此次项目初步计划拟代币化的资产整体价值最高为5亿港元，首批代币化的标的，则为位于香港中环威灵顿街92号德林大厦的若干权益，以及三项由德林方面管理的基金资产权益。《财经》查询到的相关地产资料显示，该大厦由聚焦于在黄金地段商业物业开发为主的资本策略地产公司开发，属于银座式商厦。德林控股于2023年以逾2.8亿港元购入最高5层全部单位及命名权，呎单价逾2.53万港元。今年4月初，该大厦又连续出售了地下商铺及20楼全层，合计套现逾1.2亿港元。截至当时，该大厦已经售出了大约五成楼面。中国香港以往的代币化资产主要为债券等金融产品，真正落地的地产等传统领域RWA代币化案例并不多，因此近日中环商业地产项目备受关注。图为商厦密布的中环。摄/焦建在中国香港特区，以往类似的代币化资产主要为债券等金融产品。2023年7月香港金管局启动数码港元先导计划时，参与银行之一的富邦银行曾于金融科技公司Ripple推动房地产代币化方案。但之后真正落地的传统领域的RWA代币化案例并不多。因此，类似资产的代币化后其所有者权益，以何种价格如何交易均受市场关注。与中国香港特区相比，国际大型金融机构如摩根大通、高盛、瑞银早已积极布局RWA市场，发行代币化债券、代币化基金及代币化房地产权益等，并已在新加坡、瑞士及阿布扎比等地试点。此次案例在此一时点公开，则被认为与中国香港特区6月26日公布的《香港数字资产发展政策宣言2.0》（下称《政策宣言2.0》）有关。根据该宣言，中国香港提出了所谓的新型“LEAP”框架，重点包括优化法律与监管、扩展代币化产品种类、推进应用场景及跨界别合作、人才与合作伙伴发展四个方面。在解读该项政策背景时，HashKey Group董事长兼首席执行官肖风曾对《财经》解析称，此次宣言关键性变化体现在多个方面：其一，将稳定币纳入监管；其二，RWA代币化被视为重点产业。不仅推动债券常态化发行，还计划将黄金、绿色能源、电动车资产等纳入代币化范围；其三，代币化ETF（交易所买卖基金）、数字资产基金享税务豁免。“随着全球金融市场与机构投资者加速拥抱现实世界资产的链上映射，代币化正成为连接传统金融与去中心化金融的重要桥梁。香港特区凭借其清晰、稳健且全面的法律、监管与政策框架，正崛起为全球数字资产枢纽以及优质资产与链上资本之间的超级连接器。”执业范围涵盖数字资产及金融监管的金杜律师事务所香港办公室合伙人兼香港大学法学院讲师费思则如此对《财经》解析称。他也指出，真实世界资产代币化是《政策宣言2.0》中的亮点之一。业内普遍认为，代币化市场在未来几年有望实现显著增长，成为推动全球数字资产市场发展的重要引擎。而根据波士顿咨询（BCG）近日公布的估算数字，全球代币化市场至2030年可望达到16万亿美元规模。这一数字大致相当于当前黄金市值的3倍。在中国香港的推动性政策落地之后，6月27日，当地一个计息的代币化证券推出已广受当地金融市场关注。据《财经》报道，按照当日HashKey Chain方面宣布的信息，广发证券（香港）已全面接入HashKey Chain作为核心链上发行网络，并发行中国香港首个每日可申赎代币化证券。与之相比，德林控股方面此次的合作方Asseto由HashKey Group持有部分股份。6月底时，双方已经签署战略合作谅解备忘录。而7月9日的公告则是进一步披露双方的合作细节。按照公告，双方的合作模式为将前述资产将通过Asseto方面提供的区块链基础设施进行链上映射与合规代币化，并拟将部分以合规分派方式赠与德林控股的合资格股东、德林证券（香港）合规用户，以及突触科技（NeuralFin Technology）平台的认证用户。德林方面还透露，此次分派总金额拟定为不高于6000万港元，且参与者需为专业投资者，需完成身份验证及签署风险披露协议。“与传统现金或股息分派不同，实物分派让参与者能直接持有链上资产，有更高的透明度与流动性，并参与新一代数码金融生态，可助探索未来股东治理与数码互动的新模式。”德林方面指出。此外，其亦提醒股东及投资者注意，“本公告所述事项属初步计划性质。持有RWA代币并不等同于取得相关RWA，且RWA代币未必存在可供交易的市场。”目前德林方面持有香港证监会第1、4、6、9号牌照。针对相关资产管理及代币发行安排，其已在计划向香港证监会提交所需牌照申请或现有牌照之升级申请。此次项目能否最终实施，将需要获得香港证监会的最终批复或同意。整体而言，“考虑金融产品创新的一个基本观察点，是解决了哪些问题，再一个是看成本与收益。产品复杂性增加会带来成本增加，监管部门有相关门槛降低或采取不同标准监管才有可能落地。但如已有REITs（不动产投资信托基金）等模式能解决问题，中国香港对相关资产的监管又是相同活动，相同风险，相同监管的模式，类似RWA代币化产品获得监管方批准及可持续经营的基本前提，应是有真正的产品创新。”中国（深圳）综合开发研究院金融发展与国资国企研究所执行所长余凌曲则对《财经》解析称，“RWA代币化本质上是应该是场景金融，在传统金融难以满足需求的场景下做边缘突破为主，不能以绕开监管为目的。”责编 | 张生婷
题图 | 摄/焦建
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